市街化調整区域の農地に家は建てられる？農地転用と開発許可の関係【菊陽町・合志市・大津町】
更新日：3 日前
「親から相続した畑に家を建てたい」「市街化調整区域の農地を買って、住宅を建てられるか知りたい」というご相談をよくいただきます。市街化調整区域の農地に建物を建てるには、農地法の農地転用の許可だけでなく、都市計画法の開発許可（または建築許可）の見通しも必要です。菊陽町・合志市・大津町など、熊本県が開発許可を行う地域での考え方を、県の基準にそって解説します。
この記事でわかること
市街化調整区域とは何か、なぜ家を建てにくいのか
農地転用と開発許可、2つの許可の関係
菊陽町・合志市の「集落内開発制度」（都市計画法第34条第11号）
分家住宅などの例外（第34条第14号）
手続きの順番と、相談の前に確認しておきたいこと
市街化調整区域とは
菊陽町・合志市・大津町は、熊本市などとともに熊本都市計画区域に含まれ、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
市街化区域：市街地として整備していく区域。農地も届出で転用でき、建物も建てやすい区域です。
市街化調整区域：市街化を抑えるための区域。原則として、住宅や店舗などの建築は制限されています。
熊本県の手引きでも、市街化調整区域で開発行為を行う場合は、都市計画法第33条の基準に加えて、第34条の基準を満たす必要があるとされています。
2つの許可が必要になる
市街化調整区域の農地に家を建てる場合、次の2つの手続きの見通しがそろって、はじめて実現できます。
手続き | 法律 | どこに出すか（菊陽町・合志市・大津町の場合） |
農地転用の許可（4条・5条） | 農地法 | 各町の農業委員会（県知事の許可） |
開発許可・建築許可 | 都市計画法 | 熊本県（県北広域本部 土木部 など） |
どちらか一方だけでは家は建てられません。また、青地（農用地区域）の場合は、その前に農振除外も必要です。
菊陽町・合志市の「集落内開発制度」（第34条第11号）
熊本県は、都市計画法第34条第11号にもとづき、県の条例で、建物がまとまって建っている地域（おおむね50以上の建物が連なる地域）を区域指定しています。県の資料では、指定されているのは次の市町です。
合志市（平成20年6月16日指定）
菊陽町（平成20年4月22日指定）
嘉島町、益城町
この指定区域内では、住宅、日用品を販売する店舗、店舗併用住宅の建築が開発許可の対象になります。住宅の主な基準は次のとおりです。
戸建て住宅であること（2戸建ての長屋を含む。賃貸目的のものは除く）
一区画の敷地面積が200㎡以上500㎡以下であること
高さ10m以下、地下を除いて2階以下であること
ただし、区域内でも、土砂災害警戒区域などの指定がある土地は許可できないとされています。指定区域の図面は、県の土木部建築課、県北広域本部土木部景観建築課（合志市・菊陽町）、各市町の役場で見ることができます。
区域内でも農地転用が認められないことがある
熊本県の手引きと菊陽町の案内では、集落内開発制度の指定区域内であっても、農地転用が認められない場合があると注意しています。平成21年の農地法の改正で農地転用の許可が厳しくなり、既存の集落と間を置かずに接している農地でなければ転用が認められないような場合があるためです。開発許可の見込みだけで判断せず、農業委員会にも早めに確認しましょう。
大津町は？
県の資料で第34条第11号の指定区域がある市町として挙げられているのは、合志市・菊陽町・嘉島町・益城町で、大津町は含まれていません。大津町の市街化調整区域で建築を考えている場合は、次の第14号の例外などに当たるかを、町と県に個別に確認する必要があります。
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分家住宅などの例外（第34条第14号）
第34条第1号から第13号に当たらない開発行為でも、周辺の市街化を進めるおそれがなく、市街化区域で行うことが難しいものは、熊本県の開発審査会の議を経て許可されることがあります。熊本県の手引きでは、たとえば次のようなものが挙げられています。
本家から3親等内の親族への分家住宅
既存集落内の自己用住宅
指定既存集落内の分家住宅・自己用住宅・小規模な工場など
既存の建物の建替え など
それぞれに細かい要件があり、「熊本県開発審査会付議事項取扱方針」にもとづいて個別に判断されます。親の土地に子どもが家を建てる場合などは、この分家住宅に当たるかどうかが大きなポイントになります。
なお、熊本県では第34条第12号の条例は制定されていません。また、農業を営む方の住宅などは、都市計画法上の扱いが異なる場合があります。
手続きの順番（目安）
土地の確認：市街化調整区域か、集落内開発制度の指定区域か、青地か、土砂災害警戒区域などに当たらないかを確認します。
事前相談：県（開発許可）と町の農業委員会（農地転用）に、計画を伝えて相談します。
（青地の場合）農振除外の申出：半年〜1年程度かかることが多い手続きです。
開発許可・建築許可と農地転用許可の申請：両方の見通しをそろえて進めます。
許可後に工事：許可を受けてから造成・建築に取りかかります。
相談の前に確認しておきたいこと
土地の地番、面積、登記事項証明書、公図
市街化調整区域か、集落内開発制度の指定区域か（町の都市計画課などで確認できます）
誰が、何のために建てるのか（自分の家、子どもの家、店舗など）
土地の持ち主と建てる人の関係（分家住宅に当たるかどうかに関わります）
敷地の広さ、前面道路、排水の状況
よくあるご質問
Q1. 市街化調整区域の農地には、家は絶対に建てられないのですか？
A. 原則として建築は制限されていますが、菊陽町・合志市の集落内開発制度の指定区域内や、分家住宅などの例外に当たる場合は、許可を受けて建てられることがあります。ただし、農地転用の許可も別に必要です。
Q2. 集落内開発制度の区域内なら、農地転用も必ず許可されますか？
A. いいえ。熊本県や菊陽町の案内でも、区域内であっても農地転用が認められない場合があるとされています。農業委員会にも事前に確認が必要です。
Q3. 親の畑に子どもが家を建てることはできますか？
A. 分家住宅として、開発審査会の議を経て許可される場合があります。本家と分家の関係や土地の所有の経緯など、細かい要件があるため、個別に確認が必要です。
Q4. 熊本市の市街化調整区域も同じ扱いですか？
A. 熊本市は、開発許可を市が行っており、独自の基準があります。この記事は、熊本県が開発許可を行う菊陽町・合志市・大津町などを対象にしています。
Q5. 行政書士に頼むと何をしてもらえますか？
A. 土地の区分の確認、県・町・農業委員会との事前相談、農地転用許可や農振除外の書類作成をサポートします。開発許可で図面の作成などが必要な場合は、土地家屋調査士や設計事務所と連携して進めます。
市街化調整区域の農地のご相談は開田行政書士事務所へ
開田行政書士事務所は、菊陽町の行政書士事務所です。菊陽町・合志市・大津町の市街化調整区域にある農地について、「家を建てられるか」「何から始めればよいか」を、土地の状況の確認からご相談いただけます。料金の目安は報酬額一覧をご覧ください。
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（執筆：行政書士 開田 桂樹 開田行政書士事務所 代表／熊本県行政書士会所属）
最終確認日：2026年10月11日（市街化調整区域の許可基準は熊本県「開発許可制度の手引き」第5章、菊陽町の集落内開発制度は菊陽町の公表内容による）
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