民泊と簡易宿所、どちらを選ぶべきか？専門家が教える失敗しない判断基準（民泊シリーズ第２回）

更新日：20 時間前

民泊と簡易宿所、結局どちらを選べばいいのか。

これは非常に多くのご相談でいただく質問です。そして、この問いに対する答えはシンプルです。

「物件と目的によって決まる」

逆に言えば、「なんとなく」で選ぶと高確率で失敗します。

まず大前提として、「収益性」と「参入ハードル」はトレードオフの関係にあります。

住宅宿泊事業（民泊新法）は始めやすい反面、収益には上限があります。一方、簡易宿所はハードルが高い分、成功したときのリターンも大きくなります。

では、具体的な判断基準を見ていきましょう。

まず、「民泊（住宅宿泊事業）」が向いているケースです。

・空き家や空室を有効活用したい・初期投資を抑えたい・副業として小さく始めたい・まずは市場をテストしたい

このような方には民泊が適しています。特に、既存の住宅をそのまま活用できる場合は、コストを抑えてスタートできる点が大きなメリットです。

ただし、ここで見落とされがちなのが「180日制限のインパクト」です。

例えば、1泊1万円で稼働率70％だったとしても、年間180日しか営業できなければ、収益は大きく制限されます。この点を理解せずに始めると、「思ったより利益が出ない」という結果になります。

次に、「簡易宿所」が向いているケースです。

・本業として取り組みたい・高収益を狙いたい・立地に自信がある（駅近・観光地）・複数部屋での運用が可能

特に重要なのは「立地」です。

例えば、熊本市中心部、阿蘇エリア、菊陽町周辺などは宿泊需要が見込めるため、簡易宿所との相性が良い傾向にあります。

逆に、需要が弱いエリアで簡易宿所をやっても、稼働率が上がらず失敗するリスクが高くなります。

また、簡易宿所は初期投資が大きくなりがちです。

・消防設備（自動火災報知設備など）・内装工事・用途変更（必要な場合）

これらを含めると、数百万円〜1,000万円以上かかるケースもあります。

ここで重要になるのが、「投資回収の見通し」です。

何年で回収できるのか稼働率はどの程度見込めるのか価格設定は適切か

これらを事前にシミュレーションすることが不可欠です。

さらに、もう一つ重要な視点があります。それが「出口戦略」です。

・売却できるか・賃貸に戻せるか・他用途に転用できるか

例えば、簡易宿所としてフル改装してしまうと、通常の賃貸に戻す際に大きなコストがかかることがあります。

つまり、「始める前に終わりを考える」ことが重要です。

私の実務経験上、うまくいくケースには共通点があります。

それは、「制度」ではなく「事業」として考えていることです。

・市場分析をしている・競合を調査している・収益シミュレーションをしている・リスクを織り込んでいる

逆に失敗するケースは、

「流行っているから」「儲かりそうだから」

という理由で始めてしまうパターンです。

厳しいことを言うようですが、この差が結果を大きく分けます。

次回は、「住宅宿泊事業（民泊新法）の具体的な手続きと実務のポイント」について詳しく解説します。

■ 開田行政書士事務所からのご案内

当事務所では、民泊・簡易宿所について「どちらが良いか」という段階からご相談を承っています。

・物件ごとの最適スキーム提案・収益性の簡易診断・許可・届出手続き一式対応・運営リスクの事前対策

熊本県菊陽町を拠点に、熊本県内・福岡・九州全域に対応可能です。

「この物件でできるのか？」という初期段階のご相談が、最も重要です。失敗を避けるためにも、ぜひ専門家にご相談ください。

開田行政書士事務所